Realitní poradna Antonína Fidlera, ředitele společnosti

Máte dotazy
z oblasti realit?

poradna@luxury-service.cz

Na Vaše dotazy odpovídáme i v Blesku

Ve spolupráci s deníkem Blesk odpovídáme na Vaše dotazy každý měsíc v příloze deníku Blesk Krásné Olomoucko

Dobrý den, chci se zeptat, když mi exekutor zabavil byt a prodal ho někomu jinému, může nás vystěhovat hned na ulici?

Dobrý den, V momentě, kdy byt nabyl do vlastnictví nový majitel, tak vy jste ztratila vlastnické právo k nemovitosti a nemáte právo k dalšímu užívání bytu. Nový majitel má právo po vás vymáhat po dobu vašeho neoprávněného užívání obvyklé nájemné.

Dobrý den, bydlíme momentálně s přítelkyní v malém panelákovém bytě 2+1 a chtěli bychom jej vyměnit za větší byt s tím, že bysme doplatili rozdíl. Je nějaká možnost jak tohle udělat aniž bychom se museli stěhovat dočasně třeba do pronájmu?

Dobrý den, řešení samozřejmě existuje a je jich hned několik. Jedno z nich vám povím. V prvé řadě bych doporučil dát byt do prodeje a necílit vyloženě na směnu byt za byt, protože byste si tímto dost zúžili množství potencionálních kupců. Je potřeba si uvědomit, že dnes je trh s realitami opravdu rychlý a nemovitosti se mnohdy na trhu ,,neohřejí" ani týden a prodávající nemovitosti, kterou si vyhlídnete bude chtít nějakou záruku, že obchod proběhne. V průběhu prodeje si už hledejte nový byt. Každého potencionálního kupce, byste měli seznámit s Vašim záměrem prodat stávající byt a koupit nový, větší byt, aby bylo od začátku jasné, že se může proces převodu prodloužit kvůli akvizici nové nemovitosti. Pokud projeví zájemce vážný zájem, musíte si nastavit v kupní smlouvě termíny předání nemovitosti a platební podmínky takové, abyste si stihli najít nový byt, zaplatit za něj a přestěhovat se z bytu do bytu. V praxi takové případy řeší realitní makléř každý den, proto věřím že pokud si zvolíte šikovného realitního makléře bude vás schopen celým procesem prodeje a nákupu nemovitosti hladce provést.

Na dotaz odpovídá Antonín Fidler Lukáš

Zdravím, prodáváme dům a chtěla jsem se zeptat zda jej můžeme nabízet přes víc realitních kanceláří najednou?? Děkuji za odpověd

Nemovitost vymalujte, ukliďte, opravte alespoň drobné nedostatky, jako jsou opadané omítky, prasklé žárovky, obklady.

Na dotaz odpovídá Antonín Fidler Lenka

Dobrý den, půjčil jsem si peníze od nebankovní společnosti a začínám mít problém úvěr splácet, myslel jsem že bych sehnal peníze v rodině a půjčku jednorázově splatil, ale vzhledem k velkým úrokům a pokutám které se mi k půjčce připočítali za pozdní splácení úvěru, je částka dost vysoká. Mám ve vlastnictví byt a rozhodnul jsem se že byt prodám než aby mi ho zabavil exekutor. Bohužel jak mi vysvětlili na katastru, tak má nebankovka na mém listu vlastnictví k bytu zástavu s tím, že byt nejde bez souhlasu nebankovky prodat dokud nezaplatím. Kamarád ode mě chtěl byt koupit na hypotéku, ale v bance mu řekli, že mu na můj byt úvěr neposkytnou když tam mám zástavu. Vůbec tomu nerozumím, ale byt chci prodat rychle a mít už konečně klid. Je nějaká možnost? Děkuji

Dobrý den, požádejte nebankovní společnost o souhlas s prodejem, souhlas se zapsáním druhé zástavy a vyčíslení aktuálního dluhu. Termín pro mimořádnou splátku proberte s kamarádem, aby si stihl zajistit financování, pokud by to nestihl musel byste žádat o nové vyčíslení k jinému datu a to jsou potom zbytečné časové prodlevy.

Na dotaz odpovídá Antonín Fidler Tom

Jak mám připravit nemovitost k prodeji?

Nemovitost vymalujte, ukliďte, opravte alespoň drobné nedostatky, jako jsou opadané omítky, prasklé žárovky, obklady. Pokud chcete posunout prezentaci nemovitosti ještě o level výše, aplikujte do prodeje tzv. homestaging, což je příprava nemovitosti na prodej a její profesionální prezentace na realitním trhu. Cílem je zvýšení atraktivity nemovitosti pro co nejširší okruh potenciálních zájemců, a to především sladěním barevných schémat, uspořádáním nábytku a barevným sladěním doplňků, odstraněním všech negativních elementů, které by potenciálnímu zájemci ztěžovaly představu, že by právě tady mohl bydlet. Na tuzemském trhu se pohybuje několik agentur zajišťujících homestaging, avšak opět: šikovný realitní makléř vám homestaging provede v ceně jeho provize, specializující na prodej nemovitostí a generují mnohatisícové návštěvy denně. Opět: nejsou levné, ale za kvalitu se prostě platí. Dáte-li svoji nemovitost na bazarový portál, dočkáte se spíše toho, že devětkrát z deseti vám bude volat začínající makléř snažící se dostat vaši nabídku do svého portfolia, nikoliv potencionální kupující.

Na dotaz odpovídá Antonín Fidler Adam

Zdravím, prodáváme dům a chtěla jsem se zeptat zda jej můžeme nabízet přes víc realitních kanceláří najednou?? Děkuji za odpověd

Dům prodávat přes více realitních kanceláří samozřejmě můžete na základě nevýhradní smlouvy, ale nedoporučuji tento postup. Budete-li prodávat přes více RK než jednu, nemusí působit vaše nemovitost věrohodně. Inzeráty jednotlivých kanceláří se mohou lišit v rozměrech, cenách, popisu nemovitosti atd... Krom toho do nevýhradních zakázek realitní kanceláře investují jen minimum prostředků, aby předešli ztrátám pokud obchod nerealizují. Chcete-li, aby prodej Vašeho domu proběhl bezpečně a za maximální cenu, koukněte se na internet vyhledejte realitní makléře působící ve vaší lokalitě, dohledejte si jak pracují, jaké mají reference a svěřte nemovitost do prodeje výhradně jednomu makléři. Ten se postará o maximální propagaci vaší nemovitosti, provede home-staging, investuje do fotografa, zaplatí videoprohlídku, matterport, reklamu ve vyhledávačích a sociálních sítích, díky těmto a dalším nástrojů jsou schopni realitní makléři ještě navýšit prodejní cenu nemovitosti, dále uhradí vyhotovení PENB a zaplatí renomovanou advokátní kancelář, která zajistí bezpečný převod. Tyto služby od realitní kanceláře, která pracuje nevýhradně určitě nedostanete.

Dobrý den, chtěl bych koupit byt, ale zjistil jsem že stávající vlastník neplatil zálohy na služby a ani do fondu oprav. Tím mu vznikl dluh za rok 2019 a 2020. Vlastník dostal platební rozkaz na část dluhu. Když bych koupil tento byt, nepřejdou dluhy na mě?

Dobrý den, na to pozor! Pokud kupujete byt od dlužníka, nezapomeňte se o úhradě dluhu dopředu domluvit a veškerou dohodu dejte písemně do kupní smlouvy. V opačném případě s bytem koupíte i dluh v SVJ.

Dobrý den pane Fidlere. Zvažuji prodej nemovitosti ve vesnici poblíž Olomouce a chtěla jsem jej zkusit inzerovat sama. Jaké všechny kroky musím jako prodávající udělat?

Dobrý den, zjistěte si technický stav domu, jeho plusy i mínusy, prověřte zda má dům nějaké právní vady, jako např. věcná břemena, černé stavby pokud ano vyřešte tyto právní vady. Máte-li nemovitost zastavenou bankovním úvěrem zjistěte si za jakých podmínek Vám banka povolí nemovitost prodat. Pokud je dům obyvatelný zajistěte si Energetický průkaz náročnosti, zajistěte si revize a spočítejte veškeré náklady na provoz domu, ty zájemce budou zajímat. Nachystejte si nemovitost na prodej-odstraňte alespoň drobné nedostatky jako prasklé žárovky, popraskanou omítku, upadené dvířka kuchyňské linky atd... nemovitost ukliďte, zaplaťte si služby fotografa nemovitostí, zaplaťte si inzerci na předních realitních portálech, vyhněte se bazarovým portálům, umístěte inzerát i na sociální sítě. Velmi důležité je správně určit hodnotu nemovitosti, abyste neprodělala a ani se nestal z vašeho inzerátu tzv. ,,ležák" najděte si advokátní kancelář, která zajistí bezpečný převod až naleznete kupce. Případně se můžete s prodejem obrátit na realitního makléře, který je schopný veškeré tyto kroky provést za Vás.

Dobrý den, mám uzavřenou smlouvu o nájmu nebytových prostor k prodeji textilu.Výpovědní dobu mám ve smlouvě 6 měsíců. Zajímá mě pokud ztratím způsobilost k podnikání může se výpovědní doba zkrátit? Děkuji za odpověd

Hezký den Petro, pokud máte výpovědní lhůtu 6 měsíců, je to ochrana hlavně pro vlastníka nemovitosti, abyste ho nepoškodila a on měl čas najít za Vás adekvátní náhradu. Pokud uvažujete, že ukončíte v pronajatých prostorech činnost dříve, je důležité se s majitelem zkontaktovat, tuto informaci mu sdělit a dohodnout se na podmínkách. Může se stát, že majitel prostoru nalezne za Vás adekvátní náhradu dříve, nebudete muset čekat a platit až po dobu sjednaných 6 měsíců dle výpovědní lhůty. To pro Vás znamená: Ukončíte-li činnost v podnikání, musíte i přesto dodržet podmínky sjednané nájemní smlouvy, pokud se s majitelem nedohodnete jinak nebo pokud za Vás nenajde adekvátního nového nájemníka. Proto doporučuji se sejít co nejdříve s majitelem prostor, situaci mu oznámit, dojít k nějaké dohodě a vzájemně vyhledat vhodného nového nájemce, abyste co nejdříve mohla prostory opustit.

Na dotazy odpovídá Antonín Fidler

Ředitel společnosti Luxury service a oblastní zastupitel Realitní Komory České republiky

V realitách se pohybuji od roku 2013 do dnes bez přerušení. Za ty roky jsem prošel 2 velkými realitními sítěmi, kde jsem pracoval na různých pozicích od řadového realitního makléře, přes manažerské pozice a školitele. V roce 2018 jsem založil svojí realitní síť Luxury service.